土地增值稅應納稅額的審核是稅務師《涉稅服務實務》考試中的高頻考點，涉及增值額計算、收入審核和扣除項目分析，考生需重點掌握新房與舊房的不同處理規則。審核的核心在于準確確定不含增值稅收入和扣除項目金額，通過六步法計算應納稅額，避免常見錯誤如視同銷售漏報或扣除項目分配不當。建議考生優先使用斯爾題庫APP免費刷題鞏固知識，微信搜索"斯爾題庫小程序"或應用商城下載即可暢享章節練習和歷年真題。

土地增值稅審核的基本概念與收入確認

土地增值稅的計稅依據是轉讓房地產的增值額，計算公式為增值額等于轉讓房地產不含增值稅收入減去稅法規定的扣除項目金額。應稅收入包括轉讓所得的全部貨幣、實物或其他經濟收益，且必須不含增值稅；若申報價格偏低或無正當理由，稅務機關可參照評估價核定。視同銷售情形需特別注意，如房地產開發企業將產品用于職工福利、對外投資等所有權轉移行為，收入確認優先采用同地區同年度同類房地產平均價，或由稅務機關參照市場價評估。產權未轉移時不征稅，但清算時未列入收入則不得扣除成本費用，考生需通過案例練習強化理解。

扣除項目金額的審核方法與分類

扣除項目審核分新房和舊房兩類，新房涉及五項內容：取得土地使用權支付的金額（含地價款和契稅）、房地產開發成本（如土地征用費、建筑安裝費）、房地產開發費用、與轉讓相關的稅金（城建稅、教育費附加等），以及從事房地產開發納稅人的加計扣除（土地使用權金額加開發成本的20%）。舊房審核則分三種情形：能提供評估價格時，扣除土地使用權金額、評估價（重置成本價×成新度折扣率）和轉讓環節稅金；僅能提供購房發票時，經稅務部門確認可按發票金額加計每年5%計算，并扣除購房契稅；無評估價和發票則稅務機關核定征收?？忌枳⒁夥制陂_發項目的金額分配規則，僅對外轉讓部分可扣除。

應納稅額計算的六步法及實例應用

土地增值稅應納稅額審核遵循六步計算法，考生需按順序執行：

1. 確定不含增值稅收入總額，從含稅收入中扣除增值稅。
2. 確認扣除項目，新房采用五項總和，舊房根據評估或發票情形處理。
3. 計算增值額，即收入總額減扣除項目金額。
4. 計算增值率，公式為增值額除以扣除項目金額后乘以百分百。
5. 依據增值率確定適用稅率和速算扣除系數，稅率分四級超率累進（30%至60%）。
6. 計算應納稅額，使用公式：增值額乘適用稅率減扣除項目金額乘速算扣除系數。

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